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楼市是冷的 “楼政”是暖的

时间:2020-03-27 08:26:13 来源:互联网 阅读:0次

当“暖色”的楼政遭遇“冷淡”的楼市,在房地产这方“冻土”上,能开出“保障”与“市场”的并蒂花吗?

文/《瞭望》新闻周刊记者 徐寿松

销售冻结、空置上升、购买意愿降至历史“冰点”,在当下,楼市是冷的。国家统计局公布的数据显示,截至10月末,全国商品房销售面积4.5亿平方米,同比下降16.5%,其中商品住宅销售面积下降17%;销售额同比下降17.4%,其中商品住宅销售额下降18.2%;空置面积达1. 亿平方米,其中空置商品住宅的面积增长较多。

同时,央行新近公布的第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示,未来 个月打算买房的居民人数仅占1 . %,比上季下降1.8个百分点,亦低于去年同期2.8个百分点,创1999年调查开始以来水平。

与楼市“冰封”对应的是,在当下,“楼政”又是暖的。按一般预计,经济政策重大调整会在年底中央经济工作会议之后,但今年提前到了11月。先是国务院进一步扩大内需、促进经济增长的十条措施出台,“加快建设保障性安居工程,加大对廉租住房建设支持力度,加快棚户区改造,实施游牧民定居工程,扩大农村危房改造试点”被列为“国十条”之首。继而,“促进房地产市场平稳健康发展”成为国务院召开省区市人民和部门主要负责同志会议、部署落实中央政策措施的七项工作之一。

一方面,把非市场化、保障民生的安居工程提到先序列;另一方面,将房地产行业的地位提到空前高度,在以往“支柱产业”的定位前冠以“重要”一词,即“房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”

这样的政策组合,既管保障也管市场,既管投资也管民生,既管城市也管农村,无论是系统性、全面性还是针对性,都超越了以往。现在,引人瞩目的焦点问题是,从这里将会引导出怎样一个市场前景?

“保障”花朵绽放在寒冬

“我在想,2008年的金融海啸之下的启动内需与1998年亚洲金融风暴侵袭下,拉动内需有何异同?”采访中,上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡健向《瞭望》新闻周刊自问自答说,“10年前,撬动内需的支点之一是房地产,10年后还是。不过,前次倚重的是商品房市场,这次的落脚点则是保障房。”

事实确乎如此。“保障性安居工程”被列为“国十条”之首与房地产被推至“重要的支柱产业”之巅,如此政策组合至少传递了两点信息:

其一,已经在政策层面公开确立“救经济必先救房地产”、“促投资离不开稳楼市”的取向。

有一组数据不可忽视:全国用电增速从2008年2月份的同比增长约15%,一路下滑到9月约为6%的同比增速。用电量增长的变化反映了当下中国经济运行出现的新情况。高层已经深刻意识到,“在基本面是好的”大判断下的“形势严峻”,决定用适度积极的财政政策驱动投资来阻止经济下滑失速。

但现在的新情况是,与10年前相比,中国的投资结构已经发生了重大改变。数据显示,截至2008年7月,在全社会固定资产投资构成中,电力热能、交通运输和水利环境占比之和不到25%,而制造业投资超过 0%,房地产投资占 %强(就地方而言,房地产投资一般占地区投资的1/ 以上,少的也占到1/4)。这决定了仅靠基础设施投资还不足以撑起经济增长,单纯投资也难以弥补房地产、制造业投资的下降。

眼下,制造业,尤其是普通制造业日子不好过,民间投资热情几至“冰点”。2008年以来,房地产市场也经历了明显的调整,下半年以来房地产投资规模开始显著下降,开工不足、销售冻结上升。房地产投资需求萎缩已经产生连锁反应,逐步影响相关行业,如钢铁、纯碱等。

在这种情况下,重新提振房地产业成为促投资、保经济的不二选择。所谓“要认真分析和研究房地产市场的形势,正确引导和调控房地产市场走势”、“落实和完善促进合理住房消费的政策措施;促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展;加快二手房市场和住房租赁市场”,均可解读为:在经济形势的变动之下,政策的钟摆重新回到倚重房地产上来。市场普遍预期,此前所有房地产宏观调控政策均会被搁置,譬如多数房地产开发企业为担心的土地两年不开发要被收回的政策,在未来 年内不太可能被执行。

其二,政策组合凝结着对经济、政治、社会效益的三重考量。

与上一轮投资扩张(1998~2002年)中房地产业畸重于市场化不同,此轮投资扩展把促投资与保民生结合到一起考虑,明确“要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设”。

政策取向的调整,可能出于三点考虑:首先,就经济性而言,当前是推进住房保障建设、解决安居问题较为有利的时机。今年上半年以前的数年间,国际经济保持相对较快的增速,带来全球性资源价格上涨,建材、土地等价格上涨尤快,加之资产膨胀、泡沫化,国内房地产市场与资本市场联动,各城市“地王”频出,建房成本节节攀升。而现在,全球经济减速导致石油、钢铁等大宗商品价格持续“跳水”,国内建筑成本大大降低。同时,地价走低,动迁成本也随之降低。微观上可降低保障房建造成本,花相对少的钱做相对多的事,取得较好的经济效益,宏观上可拉动投资、保证经济平稳增长。此为经济功效。

其次,政治意义在于,顺应民意,求解民生头等难题,使科学发展在社会底层获得认同。同时也为宏观调控的急速调整寻找民生理由。

再者,更关键的是,社会功效在于可以用保障房建设来平复、消弭部分期盼房价继续下跌、不理解救市稳定房地产市场的老百姓的不理解和怨气。让这部分人感觉到,救房地产是为了救整个国家经济,并且给中低收入群体提供了一条解决居住的出路——托底保障。要救楼市、稳房价的长期利益取向与普通百姓的短期利益诉求的分歧客观存在,保障房便是消弭分歧的一个上佳政策选项。

一句话,想在低成本时期做民生工程,可望收“一箭三雕”之功效。

“这一届经历了房地产、低潮,对房地产市场、房地产业的认识较为深刻了,减少了偏颇,不失为宏观调控的成果”,房地产专家、广东省房地产协会会长蔡穗声如此评价道。

“安居房”能分几多4万亿“大蛋糕”?

未来2年中央投资4万亿,扩大内需、促进经济平稳较快增长。一些省市也已经公布巨额投资计划,贯彻落实中央的决策部署。这其中可能有多少资金会用于保障房建设方面?

住房和城乡建设部负责人士在接受媒体采访时说,在中央今年第四季度追加的1000亿元投资中,对“保障性安居工程”追加的投资将近100亿元。今后 年,全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房,同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造,总投资将超过9000亿元,平均每年 000亿元。

“目前 年规划的指标已经分解落实到各地,需要解决的是资金来源和构成问题。”住房和城乡建设部住房保障司司长说,“必须依靠中央资金支持,带动地方和社会投入。”

与此一致,此前,国家发改委副主任穆虹也曾说,4万亿资金将通过增加中央和地方投入、带动银行贷款和民间投资等多种方式和途径筹集落实。换句话说,资金来源基本是五个一点:中央财政出一点,国债赤字一点,地方配套一点,银行贷款一点,社会(个人)投资一点。

市场人士认为,前两个“一点”没有问题,后三个“一点”能否真正到位,存在变数。地方现在有钱吗?近年来,地方财力的主要源泉是房地产收益,土地卖不出去,商品住房销售冻结,制造业利润大减,税收增长大幅度降低,有些省市财政在9月已经出现负增长。尽管一些省市已经公布巨额投资计划,贯彻落实中央扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署,但终能到位多少资金仍难说。

银行尽管现在没有放贷规模控制了,存款准备金率也在下调,但是,今日之银行已非昨日之银行,5大行中已有4家上市,剩下农行正在为上市冲刺,既已是上市公司,就不得不为风险、盈利考虑。这正是当下银行惜贷的原因所在。在外围经济形势恶化不止、国内企业盈利能力下滑不能扭转的情况下,指望股份制商业银行大规模放贷恐怕不现实。至于个人,现在敢投资实业的比例有多少,从企业家信心指数的低迷中可窥一斑。

“将4万亿理解为促经济、保增长的决心更合适,将其理解为相对规模比具体额度更合适。”一位不愿具名的分析人士指出,现在能够确定的是:

其一,“国十条”在未来两年带来的投资主要来源于中央,地方也会配套投入,但投向将集中于大产出、对GDP增长立竿见影的重化工业、装备业之类。

其二,终投向保障房的建设资金会比以往多,但多到多少、能占到“国十条”所承载的4万亿投资的多大比例尚存变数。

其三,安居房建设资金将主要来源于中央财政,地方配套拿出真金白银不会多,多是出地、减免有关规费。终地方会拿出多少地、减免多少规费,将取决于中央的强制推行力度。

“市场”会雪上加霜吗?

保障房入市会不会对商品房市场造成冲击、令当下低迷的楼市雪上加霜?这是当前市场担心的一点。

蔡穗声认为,“现在房子已经供过于求了,价格下降了,这时候应该给低收入家庭发补贴,鼓励他们在市场上租赁或购买小户型住房,这是刺激消费的做法,既减缓供过于求的失衡局面,又引导开发商建设小户型,一举多得。建设保障性住房应该是在市场供不应求、房价走高时候的必要举措。当年香港“八万五”的教训(指1998年金融危机前后香港推出的8.5万套公屋计划,此后,在危机影响下,香港房价大跌),应该汲取。”

另一种观点则认为,关键是处理好保障房和商品房之间的主辅关系,把握好保障房,尤其是经济适用房的上市规模与节奏。市场配置仍应是解决住房问题的主要途径,同时也是拉动经济增长的主要部分,托底保障只是辅助性的,二者之间的比例关系决不能主辅颠倒。否则,市场配置资源的体系就会乱套,也不可能有如此之大的财力来解决。

只要比例适当,保障房上市就会对商品房市场有一定的影响,但不会造成大的冲击。主要是影响部分购房人的心态,特别是介于享受保障与走市场道路买房之间的中低收入老百姓,会认为不用急于从市场买房,从手里买价格会便宜,于是产生等的思想,进而部分影响市场体系。

但保障房投放市场不会过于集中、节奏不会过快、规模不会过大,因为“水龙头”开关掌握在地方手里,地方会在住房制度的统一框架下确定好保障房与商品房之间的比例关系,并以市场化的商品房的建设进度、规模为指针来决定推进保障房的规模、节奏。

综合研判,可以预期的是,保障房不会对商品房产生很大的替代效应——在中央、地方分享税制不出现重大改变之前,地方对房地产的税收依赖不可能改变,地方不愿也不能允许保障房对商品房产生大冲击,经济基础使然。

所谓“此项政策的出台将使中国房地产的供应结构和开发模式发生根本的转变,以民生和社会保障为开发理念的房地产业将成为未来中国房地产业的主流。从市场层面来说,中国社会保障型住宅的供应总量,将在三年内逐步达到60%左右”的市场预言,只能说是对政策的“纯文本”解读——语义的可能大于实际的可能。□

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